Чем «грозит» покупка апартаментов?

Апартаменты – недвижимость в зданиях нежилого назначения – популярный, но спорный способ решения «квартирного вопроса». Наряду с хорошей локацией и привлекательной ценой они обладают целым рядом характеристик, которые могут свести на нет эти преимущества. Экономическую составляющую можно просчитать самостоятельно или с помощью эксперта и, в конце концов, разобраться, стоит или нет делать именно такой выбор. Но существуют и нематериальные факторы, с которыми дело обстоит сложнее. Давайте попробуем разобраться во всех нюансах, а в конце определим несколько категорий покупателей недвижимости: кому апартаменты подходят в наибольшей степени, а кому не подходят категорически.

Внимание – документам

На этапе выбора жилья необходимо самым внимательным образом отнестись к знакомству с документами. Ни одна фотография, ни один рекламный материал и даже подчас личное посещение потенциальной квартиры не могут гарантировать, что вместо жилого помещения не будут куплены апартаменты, и наоборот. Здание с апартаментами может ничем не отличаться от среднестатистической жилой новостройки. И точный ответ на вопрос, что же вы покупаете, содержится в проектной декларации. Ее можно найти на сайте или в офисе застройщика. В этом документе четко прописано назначение здания, в котором находится приглянувшаяся недвижимость, – жилое или нежилое.

Почему это так важно? Дело в том, что законодательство РФ предъявляет разные требования к строительству и эксплуатации жилых и нежилых зданий. И от сделанного выбора без преувеличения будет зависеть вся дальнейшая жизнь. Градостроительные нормы предъявляют к новым жилым комплексам четкие требования по количеству школ, детских садов, поликлиник на определенное количество жителей. При строительстве нежилых зданий застройщикам не приходится тратиться на строительство таких непрофильных объектов. Вот одна из причин, почему цена апартаментов ниже, чем у квартир аналогичной площади в схожих локациях.

Отличаются требования и к самим зданиям. Высотность домов, количество лифтов, высота потолков и много-много других нюансов могут отличать жилое здание от нежилого. При этом, напоминаем, апартаменты могут быть построены по совершенно типичному проекту жилого дома и отличаться только тем, что написано в проектной декларации. Изучая её, обращаем внимание на назначение конкретно выбранного помещения. Апартаменты могут продаваться и в здании жилого назначения. В целом, любой документ (программа господдержки, банковский договор, закон о льготном обеспечении), в котором есть слова «жилье», «жилое помещение» и т.п., не будет иметь отношение к владельцам апартаментов.  

А подъезд – общий?

Закон до сих пор четко не регулирует вопрос применительно к нежилым домам. С жилым фондом все просто и понятно. Владельцу каждой квартиры на равных правах с соседями принадлежит имущество, которым все пользуются на общих основаниях. В этом имуществе никак не выделяются доли. Разумеется, нельзя сказать, что «вот эта ступенька на лестнице или угол подъезда напротив квартиры – лично мои». Право владения выражается в возможности влиять на общее решение, как этим имуществом распоряжаться. Создать ТСЖ или нанять управляющую компанию, покрасить стены подъезда в бежевый или зеленый, позволить открыть на первом этаже пивной магазин или нет – все важные вопросы решаются собранием жильцов.

Как распоряжаться общедомовым имуществом в нежилом фонде, точно не сформулировано ни в одном законодательном акте. Арбитражный суд в 2009 году дал разъяснение, согласно которому здесь применяются нормы права, касающиеся любой долевой собственности. Чем это может обернуться? Если часть помещений в доме отдана под коммерческую недвижимость, а часть – под апартаменты, то собственников апартаментов могут принудить платить за обслуживание общего имущества, даже если они им никогда не пользуются. Например, владельцы офисов на первом этаже решат нанять круглосуточную охрану и установят пост на входе во двор. Большинством голосов они могут принудить оплачивать эту услугу всех остальных собственников помещений в этом здании, независимо от того, нужна им такая степень защиты или нет. Возможности коммерческих организаций почти всегда превосходят возможности рядовых граждан. Для последних траты могут оказаться непосильными. Это не значит, что будет именно так. В случае взаимопонимания и порядочности всех собственников можно обо всем договориться. Но законодательно владельцы апартаментов никак не защищены от подобного рода ситуаций. Вероятность их выше в том случае, если все или значительная часть коммерческих помещений принадлежат одному собственнику, а это вовсе не редкость.

Это вам не квартира

Помимо уже упомянутых преимуществ, у жилого фонда есть и другие. Немаловажный аспект, от которого напрямую зависит бытовой комфорт, а часто и наше самочувствие, настроение, – взаимоотношения с соседями. Владельцы квартир в этом плане защищены не только нормами морали, но и законом. Соседи шумят после 23 часов, курят в местах общего пользования, делают ремонт в неположенное время? Не договорившись полюбовно, вы всегда можете в компетентные органы и найти управу на правонарушителей. В случае с апартаментами все гораздо сложнее. На них не распространяются нормы, применяемые к квартирам, поэтому разобраться с неблагополучными соседями не так просто, если вообще возможно. А по соседству может располагаться, например, гостиничный комплекс, и кто сегодняшней ночью будет ночевать за стенкой в соседнем помещении – дело случая.

Значительная часть новой недвижимости приобретается в ипотеку, а жизнь может поставить человека в непредвиденные обстоятельства. Помимо задолженности по ипотеке, могут появиться и другие долги. При этом выселить даже самого отъявленного должника из квартиры, если она является единственной в его собственности, очень трудно. А если в ней прописаны несовершеннолетние дети – практически невозможно. Апартаменты же не считаются жилой собственностью. И даже если в них временно зарегистрирована семья с детьми и у них нет в собственности другого жилья, это не помешает приставам арестовать недвижимость за долги и выставить ее на торги.

Кстати, о регистрации. Постоянной регистрации, той, что в быту именуется пропиской, в апартаментах не может быть по определению. Если недвижимость приобретена в здании гостиничного типа, временно регистрироваться в ней надо будет каждые пять лет. Если же умудриться купить помещения для жилья в здании, которое, согласно документам, является офисным центром, зарегистрироваться там не получится вообще. С одной стороны, существенных трудностей временная регистрация по сравнению с постоянной не создает. С другой, постоянная регистрация в Москве дает право на некоторые льготы и дополнительные выплаты. Так что при рассмотрении вопроса экономии, который мы затронем ниже, следует учитывать и это.  

Также регистрация в квартире дает любому человеку право автоматически зарегистрировать в ней и своих детей до 14 лет. На это не требуется согласие собственников и других проживающих. В случае с апартаментами регистрация каждого нового человека происходит только с согласия всех совершеннолетних собственников. Правда, этот недостаток кому-то может показаться достоинством. Тут уж все зависит от семейных обстоятельств.   

Апартаменты дешевле? Не все так просто    

Как говорилось выше, основной причиной выбора апартаментов часто становится их меньшая цена в сравнении с аналогичными квартирами. Однако покупатель квартиры может дополнительно сэкономить, воспользовавшись налоговыми вычетами или субсидиями от государства.

Каждый покупатель квартиры, имеющий официальное место работы и уплачивающий подоходный налог, с момента приобретения недвижимости имеет право на налоговый вычет в размере этого налога. Лимит составляет 260 тысяч рублей – 13% от 2 миллионов. Если квартиру приобрела в совместную собственность семейная пара, сумма вычета для семьи будет равна уже 520 тысячам рублей. Если новоселы имеют высокие зарплаты, эти суммы спустя какое-то время можно получить даже единовременно.

Если квартира куплена в ипотеку, то на сумму, уплаченную в качестве процентов по кредиту, также можно получить вычет – 13% от 3 миллионов рублей. То есть до 360 тысяч. Правда, когда собственниками квартиры становятся члены семьи, то воспользоваться вычетом может только один человек.

При покупке апартаментов никаких вычетов не положено. Часть их цены нельзя покрыть материнским капиталом: он предназначен только для покупки жилых помещений. На покупку апартаментов не распространяются льготные программы ипотечного кредитования, в рамках которых семья с детьми может получить средства под 6% годовых и даже ниже. Вот где кончается экономия, и уже надо внимательно считать, покроет ли разница в цене с квартирой потерю материальных бонусов, полагающихся при покупке квадратных метров в жилом фонде.    

К дополнительным тратам непременно надо прибавить разницу в цене коммунальных услуг. Жильцы апартаментов получают их как собственники коммерческих помещений, по более высоким тарифам. Кроме того, им в меньшей степени доступны механизмы защиты в случае необоснованного роста тарифов.

А вот на взносах на капремонт можно сэкономить. Владельцы квартир обязаны уплачивать их ежемесячно. Минимальный взнос в Москве – 17 рублей с 1 квадратного метра. Владельцы апартаментов от этого избавлены. Так как речь идет о новых домах, то фактический срок ремонта наступит еще очень нескоро. За это время все может много раз поменяться и в законодательстве, и в вопросе собственности на конкретный объект.  

Когда подойдет время платить налог на имущество, владельцы апартаментов, несмотря на их меньшую в сравнении с квартирами кадастровую стоимость, скорее всего, увидят в квитанциях большие суммы, чем проживающие в квартирах. Разница в ставках такова: 0,1% для квартир + налоговый вычет с 20 квадратных метров (т.е. за квартиру площадью, допустим, в 60 кв.м надо платить, как будто в ней 40 кв.м) и 0,5% для апартаментов гостиничного типа при отсутствии вычета. Для апартаментов торгово-офисного типа ставка еще выше – 2%.

В отношении ряда элитных апарт-комплексов в Москве действует льготное налогообложение: вместо положенных 2% от кадастровой стоимости они облагаются 0,5%. Правда, только за первые 150 квадратных метров. Все, что выше, – уже по стандартной ставке. С марта 2018 года на карте столице насчитывается 18 таких объектов. Это «Кленовый DOM» и «Noble Row» в Хамовниках, ЖК «ОКО», «Империя Тауэр», «Башня Федерация» и «Город столиц» в Пресненском районе, клубный дом на Мосфильмовской 38А, ЖК «Горизонт» и БЦ «Лотос» в Зюзино, клубный дом «Sky Parks» в Лосиноостровском районе, апартаменты в гостиничном комплексе «СтандАрт» и ЖК «Каретный Плаза» в Тверском районе, ЖК «Звезды Арбата», ЖК в 4-ом Крутицком переулке, 14 в Таганском районе, БЦ «А-48» в Алтуфьевском районе и «Первый деловой дом» в Марьино.

Для кого же это?

Кто же он, покупатель апартаментов, который останется полностью доволен приобретением именно такой недвижимости? Скорее всего, он молод – студент или молодой специалист. Возможно, это первое его самостоятельное жилье. Ему нужно непременно жить в центре города, недалеко от ВУЗа или офиса. Он еще не создал семью, так что наличие детских садов и школ не имеет значения. Для него немаловажно жить в модном, современном месте, в окружении таких же молодых, активных и целеустремленных людей. Пожалуй, он не собирается владеть этой недвижимостью слишком долго. Так что вопрос сиюминутной экономии для него важнее потерь на стоимости коммунальных услуг и повышенном налогообложении. Спустя несколько лет он поменяет свои апартаменты на хорошую квартиру в районе с развитой инфраструктурой. А может быть, оставит их в собственности как объект для инвестиций. Ведь такая недвижимость пользуется большим спросом на рынке аренды жилья.  

Вряд ли подойдут апартаменты большой семье с детьми. Не только по причине возможного недостатка инфраструктуры, но и из-за частого взаимодействия с социальными службами, органами образования и здравоохранения. Также это не лучший вариант для тех, кто планирует решить жилищный вопрос раз и навсегда, – слишком много «подводных камней». Не стоит рассматривать этот вариант и тем покупателям недвижимости, которые хотят обрести свой тихий уголок покоя и умиротворения. Новые соседи с большой долей вероятности не будут разделять их ценности.