Доход от аренды жилья принято считать пассивным. Это значит, что владельцу недвижимости не требуется прилагать ежедневных усилий для его получения. Если к долгосрочной аренде это определение можно смело применить, то с краткосрочной арендой все обстоит иначе. Такой вид аренды является полноценным, самостоятельным бизнесом и может стать основным источником дохода для частного инвестора. Несколько лет назад на большом рынке присутствовали, в основном, крупные компании. Сейчас краткосрочная аренда становится все более популярной среди физических лиц. Рассмотрим, какой доход вы можете получать, сдавая квартиру в Москве посуточно, что влияет на его формирование, и с какими подводными камнями вам придется столкнуться.
Краткосрочная аренда — доходный бизнес с минимальными рисками
Аренда может быть долгосрочной, среднесрочной и краткосрочной. В России долгое время самой распространенной была среднесрочная аренда сроком до года, так как в этом случае не требуется государственная регистрация договора. То есть жилье сдавалось, преимущественно, для длительного проживания. Краткосрочная аренда процветала, в основном, на юге страны в отпускной период.
В последние годы ситуация стремительно меняется и посуточная аренда жилья становится все более востребованной в крупных городах-туристических центрах России. Основными клиентами являются иностранные гости, которые предпочитают жить в частных квартирах или апартаментах, а не в отелях. В топ-10 таких локаций входят Казань, Владивосток, Калининград, города “Золотого кольца”, Сочи, Ялта. Первое место занимает Москва, на втором — Санкт-Петербург. Только в 2018 году столицу посетили 5 млн. иностранных туристов.
Если на доходность аренды на юге большое влияние оказывает сезонность, то в Москве этот фактор практически не имеет значения. Москва с ее историческими и архитектурными достопримечательностями является одним из крупнейших центров мирового туризма. В столице круглый год проходит большое количество значимых культурных, спортивных, общественных мероприятий, которые привлекают гостей со всего мира. Здесь сосредоточены интересы крупнейших мировых корпораций, поэтому хорошо развит бизнес-туризм.
Если вы хотите получать максимальный доход от аренды недвижимости в Москве, вам стоит обратить внимание на краткосрочную аренду. Доходность от посуточной сдачи квартиры в среднем в два раза выше доходности от среднесрочной аренды. Например, однокомнатную квартиру в Сокольниках вы сдаете молодой семье за 40 тыс. рублей в месяц. При краткосрочной аренде такой же квартиры цена за сутки составит 3 тыс. рублей, то есть 90 тыс. рублей в месяц. Конечно, цифры приведены с учетом 100 % загрузки съемного жилья, но они отражают реальную разницу в доходах.
Эксперты называют разные цифры доходности от краткосрочной аренды в Москве - от 7 до 15 % годовых в зависимости от объекта недвижимости. Для сравнения, хорошей доходностью в Берлине или Мюнхене считаются 4 % годовых. При этом по сравнению с другими бизнесами аренда недвижимости несет для вас минимальные риски. Хотя успех на этом рынке зависит от многих факторов.
Какие факторы влияют на доходность
Доходность от краткосрочной аренды напрямую зависит от следующих факторов:
- расположение
- формат жилья
- расходы на обслуживание.
Выбор расположения квартиры для посуточной сдачи отличается от среднесрочной и долгосрочный аренды. В этом случае не имеет значения наличие рядом детских садов, школ и поликлиник. Главными критериями становятся транспортная доступность и близость объектов притяжения туристов и гостей города. К таким локациям относится центр Москвы (Тверская, Арбат, Замоскворечье), районы вокруг крупных выставочных центров (ВДНХ, “Крокус Экспо”), спортивных объектов или больших бизнес-парков.
Наиболее востребованными и инвесторами, и арендаторами являются компактные студии, однокомнатные квартиры и евродвушки. Они доступны по цене, быстрее окупаются и не требуют значительных расходов на содержание. Отдельный узкий сегмент на рынке краткосрочной аренды — элитные апартаменты для проведения корпоративных мероприятий, проживания обеспеченных людей и знаменитостей. В этой статье речь идет о недвижимости, предназначенной для масс-маркета.
На конечную доходность также сильно влияют затраты по обслуживанию объекта. Максимальный доход возможен, если владелец недвижимости самостоятельно занимается организацией проживания гостей, уборкой, мелким ремонтом и т. д. С учетом всех текущих расходов срок окупаемости такой квартиры в Москве в среднем составляет 13 лет.
Особенности, плюсы и минусы краткосрочной аренды
Главный плюс краткосрочной аренды в ее высокой доходности. Хорошим показателем загрузки квартиры является 60-70 % в среднем по году. Чтобы ее обеспечить, вы должны создать конкурентные условия проживания для гостей. В лучшем варианте в квартире должны быть:
- хороший современный ремонт в нейтральных тонах;
- необходимый набор качественной мебели и бытовой техники;
- комплекты постельного белья и полотенец;
- минимальный набор гигиенических и чистящих средств;
- чай, кофе, сахар.
Очень важно поддерживать чистоту, регулярно проводить уборку и смену белья, устранять поломку бытовой техники и сантехнического оборудования. Необходимо организовать удобную и своевременную встречу гостей, документальное оформление отношений, передачу ключей и т. д. Нужно помнить, что доход от посуточной сдачи квартиры в аренду является нестабильным и напрямую зависит от конкурентных преимуществ жилья и вашей деловой активности. Поэтому главный минус краткосрочной аренды — это затраты вашего времени, нервов и сил. Посуточная аренда является самостоятельным бизнесом, а не источником пассивного дохода.
Также необходимо помнить, что вы обязаны платить налоги с дохода от аренды, иначе вам будут грозить серьезные штрафные санкции до 40 % от задолженности. Вы можете платить 13 % как физическое лицо, 6 % (плюс отчисления в фонды) как индивидуальный предприниматель или 4 % как самозанятый гражданин.
Краткосрочная аренда за рубежом
В Европе и США краткосрочная аренда имеет более долгую историю, чем в России. Во многих странах это самый распространенный вариант проживания туристов и гостей, особенно в столицах и курортных зонах. Сегодня российские частные инвесторы все чаще рассматривают зарубежную недвижимость как объект долгосрочного инвестирования. Особой популярностью пользуются Испания, Греция, Кипр, Болгария. В отдельное направление можно выделить европейские столицы и крупные мегаполисы: Париж, Лондон, Берлин, Мюнхен и т. д.
Текущая доходность от краткосрочной аренды составляет от 3 до 5 %. Наиболее доходной является недвижимость в крупных европейских городах. Но она требует и серьезных финансовых вложений. Более доступная курортная недвижимость, в свою очередь, подвержена фактору сезонности.
К плюсам приобретения квартир и апартаментов за рубежом можно отнести:
- стабильную экономику в развитых странах;
- надежную защиту прав инвесторов на законодательном уровне;
- высокий спрос на краткосрочную аренду;
- минимальные риски потери дохода или недвижимости из-за экономических или политических кризисов.
К минусам относятся:
- языковой барьер;
- законодательные ограничения и требования к инвесторам-нерезидентам;
- риски, связанные с поиском и покупкой ликвидного объекта;
- территориальная удаленность от объекта собственности;
- поиск адекватного управляющего и расходы на оплату его услуг.
Таким образом, краткосрочная аренда может принести вам максимальный доход от использования жилой недвижимости при условии, что вы будете заниматься этим бизнесом самостоятельно.