Первые результаты перехода застройщиков на эскроу-счета

Первые результаты перехода застройщиков на эскроу-счета

С 1 июля текущего года начала действовать новая система расчетов между застройщиками и дольщиками, основанная на использовании эскроу-счетов. Изменения в законе № 214-ФЗ обязывают девелоперов вести строительство за счет кредитов или собственных активов и запрещают напрямую привлекать средства дольщиков.

Новые правила для застройщиков

Согласно новым правилам, физические лица при заключении договоров долевого участия в строительстве (ДДУ) перечисляют деньги не напрямую на расчетный счет строительной организации, а на специальные депозитные счета эскроу в уполномоченных банках. Девелоперы получают доступ к данным средствам только после сдачи объекта в эксплуатацию. Эта мера призвана защитить дольщиков от действий недобросовестных застройщиков или банкротства предприятий.

Строительные организации теперь будут вынуждены вести свою деятельность за счет собственных активов либо с привлечением средств сторонних инвесторов. Основным источником проектного финансирования становятся крупные кредитные организации. Банк одновременно выступает гарантом сохранности денег дольщиков и кредитором застройщика.

Новая схема расчетов меняет структуру и принцип работы рынка новостроек в пользу крупных, финансово устойчивых организаций и способствует росту продаж готового жилья.

Кто имеет право работать по старым правилам

Из общего правила есть исключения: по закону не все застройщики обязаны открывать эскроу-счета в уполномоченных банках. Правительство и Министерство строительства Российской Федерации определили перечень организаций, которые имеют право работать по старой схеме.

Продолжить свою деятельность с привлечением средств дольщиков смогут все компании, проекты которых построены как минимум на 30%, при этом по договорам долевого участия должно быть реализовано не менее 10% жилого фонда.
При готовности объектов не менее чем на 15% строительство по старой схеме могут продолжить организации:

участвующие в реализации социально значимых программ комплексного освоения территорий;

возводящие инфраструктурные объекты по заказу властей с последующей передачей их в муниципальную собственность;

занимающиеся сносом ветхого жилья и строительством новых жилых комплексов в рамках программы реновации.


Минимальная степень готовности объекта – всего 6% – установлена для организаций, входящих в перечень системообразующих предприятий России, а также для компаний, которые занимаются завершением строительства проблемных жилых комплексов.

Перечень системообразующих предприятий страны определяет правительственная комиссия по экономическому развитию и интеграции. Такие организации должны соответствовать определенным критериям, связанным с количеством вводимого в эксплуатацию жилья и географией деятельности.
 
Как происходит переход на новую схему расчетов

Переход на проектное финансирование осуществляется поэтапно. По данным Министерства строительства Российской Федерации, за первый месяц после вступления в силу поправок в 214-ФЗ только 7% процентов застройщиков перешли на новую схему расчетов с использованием эскроу-счетов. Порядка 30% организаций получили право продолжать строительство по ДДУ. Остальные девелоперы находились на стадии принятия решения.

По итогам I квартала 2019 года в России велось строительство около 175 млн кв. м жилья, половина из которого будет реализована по старой схеме. По оценкам экспертов, в Москве этот показатель превышает 70% от общего числа новостроек.
После вступления в силу новой схемы расчетов строительные организации можно разделить на четыре условные группы:
 

застройщики, которые соответствуют критериям Минстроя РФ и могут продолжить строительство по старым правилам на законных основаниях;

предприятия, которые продолжат строительство объектов за свой счет, без привлечения средств дольщиков и проектного финансирования;

застройщики, которые перешли на новую схему финансирования;

организации, которые будут вынуждены уйти с рынка.


Таким образом, все организации, которые не соответствуют критериям, позволяющим достраивать объекты по старым правилам, обязаны перейти на расчеты с использованием счетов эскроу. Напрямую привлекать деньги дольщиков они не имеют права. В противном случае их деятельность будет приостановлена. Однако они могут продолжить строительство за счет собственных активов или с привлечением проектного финансирования и реализовывать готовую недвижимость по договорам купли-продажи.

Не все предприятия обладают достаточной финансовой устойчивостью для продолжения строительства за свой счет. Привлечение кредитных средств также может стать проблематичным из-за жестких требований банковских организаций к заемщикам. Более того, некоторые уполномоченные банки заявили о том, что не будут работать с эскроу-счетами. По прогнозам экспертов, в связи с этим на рынке продолжится банкротство мелких и средних строительных компаний. На сегодня около 200 застройщиков готовы объявить себя несостоятельными.

Некоторые участники строительного рынка считают, что введение новых правил расчетов и особых критериев для отдельных застройщиков создают преимущества для крупнейших строительных компаний и негативно влияют на конкурентную среду. В новых условиях небольшим строительным организациям выжить будет крайне сложно. Сокращение количества рыночных игроков может привести к ограничению предложения, росту цен и снижению качества строящегося жилья.

Тем не менее строительным организациям придется принять новые правила или уйти с рынка. Схема расчетов с использованием эскроу-счетов в первую очередь направлена на защиту интересов дольщиков, минимизацию рисков и оздоровление рынка строительства нового жилья за счет избавления от несостоятельных или недобросовестных участников.

По словам заместителя председателя правительства Виталия Мутко, полноценный переход застройщиков на эскроу-счета произойдет в течение ближайших 2 лет.