В российских городах недостроенные дома не редкость. Бурная история развития первичного рынка недвижимости богата банкротствами застройщиков, громкими судебными разбирательствами с обманутыми дольщиками и “замораживанием” строительных площадок по различным бюрократическим причинам. Тем не менее, многие недостроенные объекты обретают новую жизнь с появлением инвесторов и в конце концов выходят на рынок. Стоит ли приобретать квартиру в бывшем долгострое и какие проблемы могут возникнуть?
Что считается долгостроем и в каком случае это плохой выбор
К сожалению, долгострои есть как в масс-маркете, так и в премиальных сегментах. Надо отметить, что в последние годы первичный рынок более-менее стабилизировался и таких объектов появляется все меньше. Закон № 214-ФЗ позволяет достаточно оперативно решать вопросы с проблемными новостройками и привлечением новых инвесторов.
Проблемным объект признается в том случае, если его ввод в эксплуатацию откладывается на 6 и более месяцев от установленной договором даты или в отношении застройщика открыта процедура банкротства. Долгострой — это объект, строительство которого не осуществляется более полутора лет. По закону работы можно приостановить только на 2 месяца. В этой статье речь идет именно о долгострое. Такие дома могут стоять заброшенными на разных стадиях строительства много лет, а при появлении инвестора достраиваются и продаются.
Эксперты сходятся во мнении, что долгострой — это зачастую плохой выбор для тех, кто ищет себе новое жилье. Основными негативными факторами являются:
- запутанная, непрозрачная история с долгами, судами, сменой застройщиков и подрядчиков;
- плохое качество объекта: грибок, плесень, вода в подвалах, разрушение фасада и т. д.
Время и изменчивые погодные условия не щадят ни бетон, ни кирпич, ни облицовочную плитку. Новые инвесторы вкладывают деньги в доведение объекта до ввода в эксплуатацию, оставляя старые стены и перекрытия. В дальнейшем собственники могут столкнуться с серьезными проблемами. В то же время, многое зависит от индивидуальных особенностей здания и срока его “заморозки”.
Какие признаки должны насторожить покупателя при заключении ДДУ
Собственники квартир в долгострое делятся на две категории: те, кто вступил в строительство и оказался в этой ситуации не по своей воле, и те, кто осознанно покупает жилье в доме со сложной историей. Чтобы избежать проблем при выборе новостройки на старте, нужно уделить особое внимание следующим аспектам.
Вступать в долевое строительство необходимо только в рамках закона № 214-ФЗ с заключением договора долевого участия (ДДУ). В этом случае, если здание не будет введено в эксплуатацию в установленный срок, есть возможность расторгнуть договор и вернуть деньги. С ЖСК и предварительным договором купли-продажи это сделать вряд ли удастся. При банкротстве застройщика возврат денег представляет собой сложную юридическую процедуру, поэтому часто разумнее дождаться смены застройщика и окончания строительства.
Стоп-факторами для подписания ДДУ будут:
- отказ застройщика предоставить учредительные и разрешительные документы, и отсутствие их на официальном сайте организации;
- скидки на квартиры в размере 20 и более процентов;
- частая смена генерального подрядчика;
- слабая динамика строительства;
- плохая репутация застройщика и наличие в его портфеле проблемных объектов.
Кто целенаправленно покупает квартиры в долгострое
Главное и единственное преимущество долгостроя — низкая цена. Квартиры в таких домах покупают те, кто хочет сэкономить или заработать на последующей перепродаже. Выгода зависит от индивидуальных особенностей объекта и его истории. Имеет значение количество сменившихся инвесторов и застройщиков, строительная технология и престижность локации. Если новый застройщик уже определен, то дисконт составит всего 3-7 %. А если судьба объекта туманна, можно получить скидку вплоть до 30 %.
Известны истории, когда инвесторы скупали квартиры в долгострое в удачной локации по бросовым ценам и через 10 лет продавали их по рыночной стоимости. Надо помнить, что профессиональные инвесторы просчитывают такие сделки, имеют доступ к инсайдерской информации и могут вкладываться в долгосрочную перспективу. Обычному человеку покупать очень дешевое жилье в сомнительном доме не стоит, так как риски слишком высоки.
На что надо обращать внимание при покупке проблемного объекта
Купить квартиру в долгострое можно на стадии “заморозки”, завершения строительства или после сдачи дома в эксплуатацию.
Необходимо узнать, в чем истинная причина приостановки строительных работ. Если возникли технологические проблемы (например, с подключением к коммуникационным сетям) или застройщику не удалось продать достаточное количество лотов из-за плохой локации, то эти причины не являются фатальными. Хуже, если у застройщика возникли финансовые проблемы или сложности с разрешительными документами. Известны случаи, когда уже построенный и проданный дом подлежал сносу из-за неправомерного использования земельного участка или отсутствия разрешения на строительство. Кстати, если почти все квартиры в долгострое были проданы, то нового инвестора найти будет намного сложнее.
При покупке по договору цессии нужно внимательно изучить ДДУ. Если сделка с инвестором по каким-то причинам будет расторгнута, то претендовать можно только на возврат суммы, которую внес первый покупатель. Также нужно обязательно уведомить застройщика о переуступке права собственности, иначе в дальнейшем он может игнорировать требование о выплате неустойки. Надо учесть, что максимальный дисконт может быть просто “съеден” инфляцией, если строительство затянется надолго.
Покупая квартиру в доме, который простоял под ветром, дождем и снегом несколько лет, не лишним будет изучить историю и состояние объекта. Если есть финансовая возможность, разумно заказать техническую экспертизу квартиры. Желательно пообщаться с собственниками, которые уже проживают в этом доме, изучить отзывы на форуме жильцов и публикации в средствах массовой информации.
Таким образом, в бывшем долгострое можно купить как хорошее жилье по очень выгодной цене, так и абсолютно неликвидный объект. Результат зависит от того, насколько ответственно отнесется к выбору сам покупатель.