10 вопросов, которые нужно задать продавцу квартиры

10 вопросов, которые нужно задать продавцу квартиры

Сделки по купле-продаже жилья на вторичном рынке сопровождаются большим документооборотом и отличаются сложной процедурой оформления. Неудивительно, что в этих условиях часто встречаются случаи мошенничества или признания сделки ничтожной. Внезапное возникновение наследников, недееспособность собственника, отсутствие согласия супругов — все это может оставить вас без квартиры и без денег. Причем на вполне законных основаниях.

Прежде чем принять решение о покупке квартиры, получите от продавца исчерпывающие ответы на 10 вопросов:
1. Кто выступает продавцом по сделке — собственник или риэлтор?
2. Кто может распоряжаться недвижимостью?
3. Каково семейное положение собственника?
4. Проживают ли в квартире дети?
5. Кто еще прописан и/или фактически проживает в квартире?
6. По какой причине владелец продает квартиру и чем обусловлена цена?
7. Есть ли обременения на недвижимость?
8. Как застрахована ответственность риэлтора?
9. Как застрахованы риски по сделке?
10. Кто будет сопровождать сделку, сколько это стоит и кто платит?  

Теперь более подробно о том, на что нужно обратить внимание.

Кто выступает продавцом по сделке — собственник или риэлтор?
Если интересы продавца представляет риэлтор, проверьте его репутацию и полномочия. Изучите официальный сайт агентства, прочтите отзывы клиентов, обратите внимание на его манеру общения и готовность представить все запрашиваемые документы. Попросите показать договор или доверенность. Добросовестный риэлтор познакомит вас с собственником при первой же возможности и подтвердит свои полномочия. 

Важно! Ни при каких обстоятельствах не отдавайте задаток риэлтору. Деньги от вас должен получить собственник квартиры под расписку. Иначе есть риск лишиться и задатка, и квартиры, так как она может быть продана другому покупателю. Вернуть задаток можно будет только в судебном порядке.

Кто может распоряжаться недвижимостью?
Распоряжаться (продавать, дарить, завещать) недвижимостью вправе только собственник или его законный представитель. При этом в доверенности может быть обозначено право представлять интересы собственника в различных инстанциях, подавать, получать и подписывать документы от его имени, но отсутствовать право на продажу недвижимости. Убедитесь, что право на продажу конкретного объекта прямо зафиксировано в доверенности. 
Обращайте внимание и на срок действия. Обычно доверенность выдается на один год, но может быть и бессрочной. Действовать по ней вправе только лицо, на которое она оформлена. Доверенность в обязательном порядке должна быть заверена нотариусом.

Важно! Не поленитесь и проверьте действительность доверенности в едином реестре нотариата в интернете или лично в офисе нотариуса. Собственник недвижимости мог отозвать ее, а у риэлтера сохранился экземпляр. Не забывайте, представитель продавца обязан предоставить вам оригинал доверенности. Не принимайте никаких копий, даже нотариально заверенных.
Если выбранная вами квартира не приватизирована, подождите, пока проживающие в ней люди узаконят право собственности. Дело в том, что неприватизированное жилье принадлежит государству и жильцы не имеют право его продавать. Не совершайте никаких действий до приватизации, тем более не отдавайте задаток. Во-первых, право на приватизацию имеют все родственники, проживающие в квартире, во-вторых, кто-то из них может оказаться от приватизации, в-третьих, хозяин квартиры может передумать ее приватизировать, воспользовавшись вашим задатком. Отстоять свои права можно будет только в суде.
С 2016 года право собственности подтверждается выпиской из ЕГРН. В ней перечислены все действующие собственники недвижимости. Если владельцев несколько, все они должны продать вам свои доли и поставить подписи в договоре купли-продажи.

Важно! Обязательно потребуйте от риэлтора или собственника свежую выписку из ЕГРН, так как с момента выдачи последнего экземпляра все могло измениться. Заказать выписку можно в режиме онлайн.

Каково семейное положение собственника?
Все имущество, приобретенное в браке, считается общей собственностью супругов. Если владелец недвижимости состоит в официальном браке или развелся позднее даты приобретения недвижимости, нотариально заверенное согласие супруга/супруги (даже бывших) на продажу квартиры обязательно. 
Исключением может быть брачный контракт, в котором четко обозначены имущественные права мужа и жены. Но, как показывает судебная практика, его легко оспорить. Поэтому лучше взять согласие.
Важно! Бурная личная жизнь собственника со сменой супругов и детьми от прошлых браков в рамках истории одной квартиры должна вас насторожить. Возможно, стоит подыскать другой вариант.

Проживают ли в квартире дети?
Если в квартире зарегистрированы и проживают дети, вам понадобится помощь юриста, специализирующегося в этой области. Вопросы, касающиеся отчуждения недвижимости у несовершеннолетних, законодательно очень запутаны и сложны. В любом случае, вам необходимо удостовериться в согласии на сделку органов опеки.

Кто еще прописан и/или фактически проживает в квартире?
В ряде случаев у людей сохраняется право пользоваться квартирой даже после ее продажи. В качестве примера можно привести длительный договор аренды квартиры, в котором прописано сохранение права проживания арендатора при смене собственника. Или завещательный отказ, когда квартира передана собственнику на условиях пожизненного проживания третьего лица. К сожалению, выяснить эти обстоятельства самостоятельно очень сложно. В любом случае, запросите у продавца выписку из домовой книги ЖЭКа, в которой указаны все зарегистрированные в этой квартире лица.

Важно! Продавец обязан указать в договоре купли-продажи всех лиц, у которых есть право пользования квартирой. Это является существенным условием договора. Если он скрыл эти факты, суд может встать на сторону покупателя и признать договор недействительным в его пользу.

По какой причине владелец продает квартиру и чем обусловлена цена?
Поговорите с собственником и уточните, по какой причине тот продает квартиру. Обычно речь идет о расширении жилплощади или разъезде с взрослыми детьми. Это обычная практика. Но если планы продавца связаны с погашением долгов, переездом в меньшую по площади квартиру или такую же, но в другом районе, это должно вас насторожить. Стоп-фактором также является цена значительно ниже рыночной.

Важно! Обязательно поговорите с соседями. Возможно, собственник скрывает от вас буйного соседа или постоянно протекающую весной крышу.

Есть ли обременения на недвижимость?
Все обременения на квартиру содержатся в выписке из ЕГРН. Ограничение права собственника в пользу третьих лиц может возникнуть в связи со следующими факторами:

  • ипотека,
  • договор аренды/ренты,
  • арест имущества,
  • банкротство собственника.
В случае с ипотекой приобретение недвижимости согласовывается с банком. С одной стороны, покупка квартиры займет больше времени, с другой — юристы банка тщательно проверят документы.
Во всех остальных случаях лучше подобрать другой вариант жилья.

Как застрахована ответственность риэлтора?
Добросовестные риэлторы страхуют свои риски. Если у вашего агентства есть такая страховка, то вы получаете некоторые гарантии возврата денег при признании судом недействительности сделки. Почему лишь некоторые? 
Это связано с тем, что полис на несколько миллионов рублей содержит целый перечень страховых случаев, а также лимит ответственности перед одним клиентом. И ваш случай может оказаться в диапазоне сумм, недостаточных для покрытия всех убытков. Запросите и внимательно изучите страховой полис вашего риэлтора. Тем не менее, наличие такой страховки можно записать в плюс риэлтору, с которым вы решили сотрудничать.

Как застраховать риски по сделке?
Вы можете самостоятельно застраховать риск потери денег при недобросовестной сделке купли-продажи недвижимости, оформив титульную страховку. Правда, это влечет за собой дополнительные расходы, а получить возмещение вы сможете только через суд.

Кто будет сопровождать сделку, сколько это стоит и кто за что платит?
Сделка купли-продажи недвижимости связана с оформлением массы документов и согласованием с различными инстанциями. Это могут быть банк, органы опеки, участники цепочки взаимосвязанных сделок. Как правило, сопровождением сделки занимается риэлтор за соответствующее вознаграждение.
Поэтому в агентском договоре должно быть четко прописано, какие действия входят в обязанности риэлтора, кто оплачивает услуги сторонних специалистов, какие расходы возникают в связи с оформлением документов, а также размер комиссионных за сопровождение.

Это не все проблемы, которые могут возникнуть при покупке квартиры. В любом случае, придерживайтесь правила: если что-то настораживает, не нравится, вызывает подозрения, отказывайтесь от этой квартиры и ищите другой вариант. 

Квартиры от 12,9 млн. руб
ЖК "Басманный, 5"
Клубный дом в центре Москвы
Квартиры от 3,9 млн руб!
ЖК "Первый Зеленоградский"
Полноценная внутренняя инфраструктура для учебы, работы, отдыха и развлечений
Квартиры от 2 млн. руб
ЖК «Новый Зеленоград»
Доступ по электронным картам во дворы и дома комплекса
все спецпредложения (82)

Новостройки у метро

Показать еще

Новостройки в Москве

Показать еще
Этот сайт использует cookie для хранения данных. Продолжая использовать сайт, Вы даете свое согласие на работу с этими файлами. Подробнее
Оk