Покупка жилой недвижимости в новостройке является сложным юридическим процессом со множеством подводных камней. Прежде чем подписать договор, необходимо провести тщательную проверку строительной организации и выбранного объекта.
Задайте застройщику 10 вопросов, которые помогут вам принять верное решение и не ошибиться с покупкой.
Запросите юридические документы застройщика
Перед посещением офиса застройщика необходимо ознакомиться с его официальным сайтом. На этом ресурсе должны быть опубликованы правоустанавливающие и финансовые документы компании и строящихся объектов:
устав и другие учредительные документы,
лицензии и допуски к отдельным видам работ,
разрешение на строительство,
проектная декларация,
договор аренды или свидетельство о праве собственности на землю,
балансы и годовые отчеты.
Важно не только отметить наличие этих документов, но и внимательно изучить их самостоятельно или с помощью специалиста. Можно заказать выписку из ЕГРЮЛ и сверить ее с данными в учредительных документах. Нужно убедиться, что сроки лицензионной и разрешительной документации являются актуальными на весь период строительства жилого комплекса. В проектной декларации содержится вся техническая информация о новостройке.
В офисе застройщика необходимо запросить оригиналы документов. Если сотрудники компании отказываются предоставить их, возможно, лучшим решением будет отказ от сделки.
По какой схеме реализации недвижимости работает застройщик
Все застройщики, ведущие свою деятельность с привлечением средств физических лиц, обязаны работать в рамках закона № 214-ФЗ, регулирующего рынок долевого строительства. Закон предусматривает четкую процедуру оплаты жилья в новостройке после государственной регистрации договора долевого участия в Росреестре. Это требование законодательства защищает дольщиков от потери денег и квадратных метров в случае банкротства строительной организации или действий мошенников.
Некоторые застройщики предлагают покупателям внести оплату за квартиру по предварительному ДДУ или инвестиционному договору. Этого делать нельзя, так как законом признается только зарегистрированный договор долевого участия. Все остальные формы заключения сделок выходят за рамки правового поля, и покупатель принимает на себя все риски, связанные с потерей денег и недвижимости.
Каковы условия договора долевого участия (ДДУ)
Договор долевого участия будет для покупателя основным документом, определяющим отношения с продавцом, на весь срок строительства. Поэтому изучению положений ДДУ стоит уделить особое внимание. В договоре должны присутствовать следующие обязательные пункты:
сведения о квартире (адрес, площадь, расположение, количество комнат и дополнительных помещений, технический план, сроки сдачи и передачи ключей и т. д.);
информация о доме (этажность, назначение, технология строительства и материалы, класс энергоэффективности т. д.);
сведения об объектах инфраструктуры, которые будут построены на средства дольщиков;
цена договора;
срок и порядок оплаты;
порядок действий в случае возникновения спорных ситуаций и при расторжении договора;
вид страхования ответственности застройщика;
полные реквизиты строительной организации.
Способы покупки и оплаты квартиры
Оплата по договору долевого участия в строительстве осуществляется после регистрации ДДУ в Росреестре. Покупатель может оплатить сразу 100% стоимости квартиры или вносить деньги частями, если это предусмотрено договором.
Не лишним будет уточнить у девелопера, какие способы покупки он предлагает. Это может быть ипотека от банков-партнеров или рассрочка от самого застройщика. Имеет смысл попросить менеджера рассчитать все варианты, чтобы выбрать самый выгодный из них.
В каких банках аккредитован застройщик
О репутации застройщика косвенно может свидетельствовать сотрудничество с авторитетными кредитными организациями в рамках проектного финансирования и ипотечного кредитования. Крупные банки, как правило, проводят тщательный андеррайтинг застройщика, прежде чем выдать ему аккредитацию. Чем большее количество банков сотрудничает со строительной организацией, тем более широкую линейку ипотечных продуктов она может предложить клиентам.
Тем не менее надо помнить, что банки, предоставляющие ипотечные кредиты дольщикам, ответственность за действия строителей не несут.
Как будут решаться вопросы в случае расхождения по площади и т. д.
В случае приобретения еще не существующей квартиры возможны расхождения между проектом и готовым объектом недвижимости. Например, могут не совпадать площадь, размер окон или отсутствовать подсобные помещения.
Необходимо выяснить у менеджеров офиса продаж, как разрешаются подобные разногласия. Сотрудники должны дать четкий и исчерпывающий ответ. Отказ в предоставлении информации может быть тревожным знаком и свидетельствовать о будущих проблемах с приобретаемым объектом.
Задайте все интересующие вас вопросы относительно квартиры и инфраструктуры
Принимая решение о покупке новостройки, важно получить максимально полную информацию о жилом комплексе. Находясь в офисе застройщика, не стесняйтесь уточнять все интересующие вас моменты. Это не должно раздражать сотрудников офиса продаж. Наоборот, специалисты надежной компании с хорошей репутацией подробно ответят на любые, даже самые незначительные вопросы.
Покупателя может интересовать, какие объекты инфраструктуры будут построены и в чьей собственности они будут находиться, какой вид отделки стоит выбрать и почему, сколько соседей на этаже, какой вид открывается из окна квартиры, какая система отопления и кондиционирования устанавливается и многое другое.
Как застрахована ответственность застройщика
По закону застройщик обязан застраховать свою ответственность за исполнение обязательств перед дольщиками. Он может это сделать в любой страховой компании, имеющей лицензию на право заниматься данной деятельностью на территории России, или в одном из обществ взаимного страхования застройщиков.
Необходимо запросить у строительной организации страховой документ (полис или договор) и проверить срок действия страховки, перечень страховых случаев, а также минимальную сумму возмещения на одного дольщика.
Какие объекты уже построил и сдал застройщик
Чтобы получить представление о качестве работы застройщика, стоит ознакомиться с объектами, уже сданными в эксплуатацию. Перечень жилых комплексов можно найти на сайте строительной организации.
Можно почитать отзывы на форумах дольщиков в интернете, задать вопросы тем, кто уже заселился в новые квартиры. Если есть время, имеет смысл съездить в жилые комплексы, прогуляться по территории и пообщаться с местными жителями.
Лично проверьте активность на строительной площадке
Нужно обязательно посетить строительную площадку и понаблюдать за ходом работ. Стоит обратить внимание на порядок или беспорядок на стройке, оценить степень активности, узнать, какие этапы работ выполняются и какая техника используется. Чтобы составить объективное мнение, можно понаблюдать за строительством в течение некоторого времени.
В заключение
При выборе застройщика мелочей не бывает. Отдавайте предпочтение компании, которая соответствует следующим критериям:
пользуется хорошей репутацией,
имеет устойчивое финансовое положение,
обладает собственными производственными мощностями,
имеет в своем портфеле готовые объекты,
предоставляет всю документацию по первому требованию,
работает в рамках закона № 214-ФЗ.