В современных жилых комплексах на продажу все чаще выставляются не только привычные квартиры, но и загадочные для многих апартаменты. Что же это такое? Слово, согласитесь, ласкает слух, и непосвященным часто кажется, что это дорогое жилье повышенного комфорта с особенными планировками и разного рода преимуществами. На деле же за этим термином, напротив, кроется возможность сэкономить путем приобретения подходящих квадратных метров за меньшие деньги. При этом есть нюансы, которые обязательно надо иметь в виду, прежде чем решиться на такую покупку.
Так что же это такое?
С точки зрения закона, апартаменты – это нежилое помещение, не предназначенное для постоянного проживания. Часто они строятся в престижных районах ближе к деловому центру города, в сравнительно небольших комплексах. Иногда это является своеобразной хитростью от застройщика. Закон сегодня предъявляет серьезные требования к жилой застройке по параметрам домов и квартир и по уровню развития инфраструктуры. По закону застройщик обязан обеспечить новые дома школами, детскими садами, медицинскими центрами и другими социальными объектами. При реализации больших проектов это не проблема. Объекты инфраструктуры станут дополнительным преимуществом конкретного жилого комплекса и быстро окупят вложения. Но что делать, если на территории под застройку просто нет места для этих объектов? Отличным выходом становится строительство зданий нежилого назначения. Требования к ним не столь строги. Считать такую политику девелоперов обманом покупателей, пожалуй, не стоит: каждая сторона знает, на что идет. Апартаменты в таких новостройках, как правило, оказываются дешевле квартир аналогичной площади в этом районе. А качество инфраструктуры для многих не имеет решающего значения.
Не квартира, а гостиница
Ни в одном законодательном акте нет четкого определения понятия «апартаменты». Государственная машина здесь не успевает за рынком недвижимости. И если все же приобретать недвижимость нежилого назначения с целью проживания в ней, необходимо внимательно ознакомиться с документами на землю, где построено здание, – кадастровым паспортом или свидетельством о государственной регистрации права. Скорее всего, в этих документах будет указано одно из двух назначений земельных участков:
· для строительства зданий гостиничного типа;
· для возведения объектов общественно-делового назначения.
Первый вариант сравнительно безопасен. Он накладывает определенные ограничения на собственника, но здесь точно можно будет жить на законных основаниях. При рассмотрении второго варианта в документе следует искать пункт о разрешенном использовании земли. Если в перечне нет упоминания об использовании под гостиницу, то речь идет о строительстве офисов. Переделать одно из помещений делового центра в жилое, конечно, на практике возможно. Но узаконить его не получится. Это квартиру в жилом доме, если соблюсти ряд требований, можно превратить в офис. Обратный процесс – из офиса в квартиру – возможен только в отношении всего здания, а не отдельной его части.
Идеальный вариант – строительство нового здания гостиничного типа на предназначенном для этого участке. Если с документами на землю все в порядке, то большого риска в приобретении апартаментов нет. Все происходит примерно так же, как при покупке квартиры по договору долевого участия.
Выбор застройщика
В остальном выбор апартаментов мало чем отличается от выбора квартиры. Остановившись на понравившейся новостройке, покупатель должен самым внимательным образом изучить застройщика и объект. Начать лучше всего с сайта. У надежных компаний там можно найти все уставные документы и разрешительную документацию на конкретный объект:
· устав организации;
· свидетельство о регистрации;
· свидетельство о постановке на налоговый учет;
· выписка из единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ);
· разрешение на строительство;
· проектная декларация.
Если компания не слишком известна на рынке, лучше перепроверить данные на сайте налоговой службы. А вот к форумам и отзывам в интернете, напротив, следует относиться с осторожностью. Часто компании оплачивают размещение в сети положительных отзывов о себе и отрицательных – о конкурентах.
Что касается самой новостройки, необходимо внимательно изучить проектную декларацию. Прежде всего, выяснить, за счет каких средств собираются построить объект. В идеале это должны быть собственные средства застройщика. Однако в реальности этот вариант почти не встречается, поскольку речь идет об очень больших деньгах, особенно если говорить о строительстве в столичном регионе, и в свободном обороте необходимой суммы нет почти ни у одной компании.
Если застройщик берет на строительство объекта кредит в крупном, надежном банке – это хорошо. Банк выступает гарантом своевременного завершения строительства и на этапе одобрения кредита проверяет компанию на предмет надежности. То же самое происходит, если клиентом банка станет покупатель: при оформлении ипотечного займа банк также проверит застройщика. Нежелательным вариантом можно назвать ситуацию, при которой строительные работы планируют вести исключительно за счет дольщиков. В этом случае при падении продаж возможно нарушение запланированных сроков сдачи объекта.
Если застройщик известен в городе и в последнее время сдавал другие объекты, стоит на них побывать. Это лучший способ оценить качество работ. При низком качестве лучше отказаться от покупки апартаментов у этой строительной компании. При отдельных недочетах можно указать на них застройщику, чтобы на строящемся объекте им уделили повышенное внимание. Критическими можно считать нарушения в несущих конструкциях, влажность на верхних этажах. А вот на чистоту дворов и подъездов в первые годы после сдачи дома в эксплуатацию влияют ремонтные работы, которые ведутся в большинстве квартир. Поэтому их можно не принимать во внимание.
После принятия решения о покупке апартаментов необходимо заключить договор долевого участия (ДДУ). Только он по закону является гарантией своевременного исполнения застройщиком взятых на себя обязательств. Иногда компании предлагают в той или иной форме заключить предварительный договор. Это может показаться привлекательным из-за более низкой цены и широкого выбора. Но по факту выбирать еще не из чего, ведь объект только собираются строить. А экономия может обернуться потерей средств, если застройщик окажется ненадежным. Идти ли на такой риск, каждый решает для себя сам. Но эксперты советуют вносить деньги только при готовности застройщика заключить ДДУ.
Обратная сторона медали
У приобретения апартаментов вместо квартиры есть два важных преимущества – чуть менее высокая цена и, как правило, престижная, удобная во многих отношениях локация. Но достоинства почти всегда сопровождаются недостатками. И в рассматриваемой ситуации они также присутствуют.
Повышенный налог на недвижимость. Если на квартиру действует ставка 0,1% от кадастровой стоимости, а также налоговый вычет с 20 квадратных метров, то для апартаментов гостиничного типа ставка достигает уже 0,5% и вычет отсутствует. Исключение составляют квартиры, кадастровая стоимость которых превышает 10 млн рублей. В этом случае ставки будут равны.
Коммунальные платежи будут рассчитываться по тарифам для нежилых помещений и в среднем на 15% превысят «платежки», которые станут приходить владельцам квартир. В дорогих комплексах, возможно, придется доплачивать за элементы престижа: услуги консьержа, садовника, круглосуточную охрану и т.п.
В апартаментах возможна только временная регистрация на срок до 5 лет. Каких-то ограничений на проживающих это не накладывает. Неудобство состоит лишь в том, что по истечении срока регистрацию необходимо продлевать для себя и детей.
При принятии решения стоит просчитать экономическую выгоду путем сравнения квартир и апартаментов подходящей площади в интересующем районе. Если экономия с учетом всех перечисленных особенностей апартаментов очевидна и сомнений по поводу совершения покупки не возникает, то такое приобретение станет хорошим выбором и даже, возможно, поможет повысить социальный статус покупателя.