Эскроу-счета. Как пользоваться и кто за это платит

Эскроу-счета. Как пользоваться и кто за это платит

1 июля 2019 года вступили в силу изменения в законе о долевом строительстве № 214-ФЗ, касающиеся проектного финансирования застройщиков и порядка расчетов по сделкам купли-продажи квартир в новостройках.

По новым правилам, строительство жилья будет вестись за счет собственных средств застройщика или с привлечением сторонних инвесторов и банковского кредитования, а расчеты с дольщиками будут проводиться через специальные счета эскроу. Давайте разберемся, что это за счета, как ими пользоваться и какие изменения ждут продавцов и покупателей недвижимости.

Что такое эскроу-счет?

Эскроу-счет — специальный банковский счет обеспечительного характера, на котором хранятся деньги покупателя недвижимости до момента исполнения застройщиком своих обязательств и ввода объекта строительства в эксплуатацию.

Счета эскроу позволяют сторонам сделки купли-продажи строящегося жилья получить гарантии ее исполнения от третьей стороны — эскроу-агента, в качестве которого выступает банк.

Для сравнения, похожую обеспечительную роль в расчетах сейчас выполняет аккредитив. Но, в отличие от эскроу-счета, аккредитив имеет более широкий спектр применения. Его можно акцептовать, отозвать, изменить условия, перевести на другое лицо. С эскроу-счетом подобные операции невозможны: деньги с него может получить только застройщик после исполнения обязательств по договору долевого участия в строительстве или забрать вноситель в случае расторжения договора.

Цель введения эскроу-счетов

Изменения в законе направлены, в первую очередь, на защиту дольщиков от действий недобросовестных застройщиков. Теперь деньги физических лиц не будут поступать напрямую на счет продавца, а останутся на хранении в уполномоченном банке на определенный ДДУ срок.

В случае “замораживания” стройки, серьезного нарушения сроков сдачи объекта или банкротства застройщика человек просто заберет свои деньги из банка. Таким образом, законодательное нововведение призвано избавить дольщика от долгих судебных разбирательств и потери средств.

Порядок открытия счета эскроу

Для открытия счета эскроу человеку необходимо прийти в банк, предоставить паспорт и зарегистрированный в Росреестре договор долевого участия в строительстве. Денежные средства вносятся на счет сразу в полном объеме или частями, если это предусмотрено договором. Стоит отметить, что дольщик не может выбрать банк самостоятельно. Он должен открыть эскроу-счет в кредитном учреждении, указанном в ДДУ.

В случае банкротства или ликвидации застройщика, а также нарушения им установленных сроков сдачи объекта деньги возвращаются вносителю. Если дольщик решит дождаться окончания строительства, он может оставить деньги в банке. Проценты на остаток по эскроу-счетам не начисляются.

Какие банки имеют право вести эскроу-счета

Работать со счетами эскроу по сделкам с недвижимостью имеют право банки, аккредитованные ЦБ РФ. Они должны соответствовать ряду критериев, установленных Банком России. Это наличие универсальной банковской лицензии, участие в системе обязательного страхования вкладов физических лиц, кредитный рейтинг не менее “А” и т. д. Первоначально в перечень уполномоченных банков входили 55 кредитных организаций. В 2019 году список пополнили еще более 30 банков.

Уполномоченные банки будут осуществлять проектное финансирование застройщиков и ведение эскроу-счетов их дольщиков. По информации ЦБ РФ, не все включенные в перечень кредитные учреждения готовы работать с эскроу-счетами. В основном это крупные игроки с государственным участием: Сбербанк, ВТБ, Росбанк и другие. Несколько банков уже заявили о создании специальных кредитных продуктов для строительных организаций.

Изменения в работе застройщика

Новая схема расчетов внесет существенные изменения в сложившийся производственный процесс застройщиков. Во-первых, строительные организации, лишившись денег дольщиков, будут вынуждены искать альтернативные источники финансирования. Основным источником заемных средств традиционно выступают банки. На практике они часто отказывают в выдаче кредитов строителям, считая эти операции высокорискованными. Это неизбежно приведет к уходу с рынка более слабых игроков.

Во-вторых, теряет смысл предоставление скидок дольщикам на покупку квартиры на нулевом цикле или промежуточных стадиях строительства. По сути застройщики переходят к продаже только готового жилья. Теперь результатом привлечения денежных средств станут не более низкие цены за квадратные метры, а выплата процентов по банковскому кредиту.

С другой стороны, новые правила заставят строителей вести себя более ответственно и не нарушать установленные сроки сдачи объектов. Вместе с тем рынок очистится от мошенников, так как собрать деньги, вырыть котлован и скрыться уже не получится. 

Плюсы и минусы новой схемы расчетов для дольщиков

Очевидным плюсом новой схемы для дольщиков является гарантия сохранности их средств и простая процедура возврата денег при расторжении ДДУ. Открытие и ведение эскроу-счета для вкладчика бесплатно. Никаких дополнительных расходов не возникает.
Из минусов введения в действие счетов эскроу можно назвать:

  • отсутствие процентов по счету, а значит, инфляционные потери,
  • невозможность забрать деньги в любой момент,
  • снижение инвестиционной привлекательности строящегося жилья.


Эскроу-счета открываются на длительный срок. Это значит, что в случае расторжения ДДУ по вине застройщика купить на эти деньги равноценное жилье вряд ли получится. Но это лучше, чем потерять все. Особенно в случае с ипотекой, когда человек остается без жилья и денег, но вынужден выплачивать кредит банку.

Ипотечные сделки

В случае с ипотекой никаких изменений для дольщика не возникает. Кредит по-прежнему можно взять в любой кредитно-денежной организации на усмотрение заемщика. Просто средства поступят не на расчетный счет продавца, а на эскроу-счет, открытый в уполномоченном банке. В случае расторжения ДДУ деньги можно будет направить на погашение ипотечного кредита.

Обязательное государственное страхование

С 2015 года эскроу-счета страхуются АСВ на сумму до 10 млн рублей включительно. При наступлении страхового случая (отзыва банковской лицензии) возмещение по счетам эскроу рассчитывается и выплачивается государством отдельно от остальных вкладов, подлежащих выплате в банке.

Сумма до 10 млн рублей на эскроу-счете подлежит обязательному страхованию до момента регистрации права собственности на недвижимость в ЕГРП либо прекращения государственной регистрации права.

Схема расчетов с использованием счетов эскроу при сделках с новостройками вводится постепенно. Застройщики, которые привлекли деньги дольщиков до 1 июля 2019 года, могут работать по старым правилам. Также новая схема не распространяется на сделки купли-продажи готового жилья.

Расчеты через эскроу-счета фактически упраздняют понятия “долевое строительство” и “дольщики”. Застройщики переходят на проектное финансирование, а покупатели приобретают уже готовое жилье. Как это отразится на структуре рынка и ценах на недвижимость в новостройках, покажет время.

Квартиры от 3 млн.руб.
ЖК "Центр-2"
Район комплексной застройки с собственной развитой инфраструктурой
Квартиры от 6,8 млн. руб
ЖК "Альтаир"
Видеонаблюдение и магнитные карты доступа. Безопасность превыше всего
Квартиры от 2,4 млн. руб
ЖК «Остафьево»
Полная чистовая отделка - завозите мебель и празднуйте новоселье
все спецпредложения (82)

Новостройки у метро

Показать еще

Новостройки в Москве

Показать еще
Этот сайт использует cookie для хранения данных. Продолжая использовать сайт, Вы даете свое согласие на работу с этими файлами. Подробнее
Оk