Наем квартиры: какие документы необходимо проверить у собственника

Наем квартиры: какие документы необходимо проверить у собственника

Договор найма жилья должен регулировать все детали отношений между собственником и нанимателем и раскрывать права и обязанности сторон. Чтобы избежать обмана и не нарваться на мошенников, перед подписанием договора необходимо внимательно изучить личные документы собственника (или его представителя), а также правоустанавливающие документы на недвижимость.

Жилье снимают или арендуют: в чем разница?

Часто клиенты риэлторских агентств, да и сами специалисты по недвижимости ставят знак равенства между наймом и арендой. На самом деле это разные гражданско-правовые формы отношений.
Термин “наем” относится только к физическим лицам и жилым помещениям. Все остальные формы использования чужих помещений за деньги относятся к аренде:

  • аренда юридическим лицом жилых домов и квартир;
  • аренда физическими и юридическими лицами коммерческих, производственных, складских помещений

Права нанимателя по закону защищены лучше, чем права арендатора. Во-первых, снимаемое помещение должно соответствовать строгим стандартам и быть пригодным для проживания. Во-вторых, нанимателю проще расторгнуть договор по любой причине, просто предупредив собственника за 3 месяца. Аренду без уважительной причины расторгнуть вне суда не получится, если это не предусмотрено договором.

Подводные камни найма квартиры

Даже юридически грамотно составленный договор найма не гарантирует право проживания нанимателя в квартире. Без тщательного анализа документов на квартиру он рискует столкнуться со следующими проблемами:
  • Квартиру сдают мошенники, которые не имеют ни малейшего отношения к данной недвижимости. Настоящие владельцы могут выселить квартиранта, и закон будет на их стороне.
  • Квартира является предметом судебного спора, и выигравшая сторона также в любой момент может попросить жильцов освободить жилплощадь.
  • Жилье сдает один из собственников без согласия остальных. В этом случае договор найма также будет ничтожен.
  • Договор подписал представитель владельца без соответствующих полномочий, либо срок таких полномочий по доверенности истек.
  • При расторжении договора наниматель может лишиться страхового депозита по надуманному поводу (например, он повредил несуществующий раритетный паркет). Если в приложении к договору нет подробного описания жилья, в суде не удастся ничего доказать.

Так какие же документы следует запросить у собственника и что необходимо в них проверить? В первую очередь, стоит удостовериться в том, что подписант обладает соответствующими полномочиями. Если таковых нет, не стоит тратить свое время: договор будет недействительным.

Единственный собственник

В этом случае договор подписывает, как правило, сам владелец жилья или его представитель, чьи полномочия удостоверены нотариально.
Запросите свидетельство о государственной регистрации права собственности. Сверьте паспортные данные и номер СНИЛС владельца с данными, указанными в документе. Если персональные данные не совпадают по объективным причинам (смена паспорта), информацию о предыдущих документах можно найти на последней странице действующего паспорта. Если сверить данные не представляется возможным, то разумнее отказаться от сделки.
Важно! В зависимости от даты приобретения квартиры документы, удостоверяющие право собственности, могут отличаться. Обратите внимание на следующие сроки:
  • до 15.07.2016 г. — свидетельство о государственной регистрации права собственности;
  • с 15.07 по 31.12.2016 г. — выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ними (ЕГРП);
  • с 01.01.2017 г. — выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Несколько собственников

В графе “Объект права” вы можете уточнить количество собственников жилья. Здесь будет указана доля в праве собственности.
Чтобы договор был легитимным, необходимо согласие всех собственников. В этом случае все владельцы должны подписать договор либо же это может сделать один из собственников с доверенностями от всех остальных.
Важно! Если у недвижимости много собственников, это повышает риск в любой момент лишиться съемного жилья. Возможно, в этом случае стоит подыскать другой вариант.

Квартира в залоге у банка по ипотеке

Полную информацию об ипотеке можно увидеть в графе “Ограничения (обременения) права”. Если собственник по каким-то причинам перестанет исполнять свои обязательства по ипотечному кредиту, банк вправе начать процедуру отчуждения и реализации залога, что неизбежно повлечет за собой проблемы для нанимателя.
Важно! Часто владельцы покупают квартиры в ипотеку и сдают их, используя платежи по найму в качестве взносов по ипотеке. В этом случае вы сможете меньше беспокоиться о том, что квартира станет предметом судебных разбирательств. Если, конечно, будете платить вовремя.

Совместная собственность супругов

Если квартиру сдает семья, согласие обоих супругов обязательно. Потому что имущество, приобретенное в браке, считается общим, даже если в свидетельстве указан только один из супругов. Согласие должно быть удостоверено нотариально.
Важно! Пока редкий, но все более популярный случай — брачный договор. В нем может быть прописан порядок владения имуществом, отличный от закона. В такой ситуации необходимо разместить ссылку на данный документ в договоре найма. А также указать, что обо всех изменениях брачного контракта супруги обязаны предупреждать вас заранее. Речь идет об изменениях, прямо влияющих на условия договора найма. За несвоевременное уведомление можно предусмотреть штраф. Например, в размере месячного платежа.

Подписант — представитель собственника

Собственник может поручить решение всех вопросов, связанных со своей недвижимостью, доверенному лицу. Полномочия этого человека подтверждает доверенность. Проверьте внимательно все пункты доверенности:
  • соответствие паспортных данных владельца и представителя;
  • описание квартиры, которое вплоть до последней буквы должно соответствовать графе “Объект права” в документе на право собственности;
  • право на подписание договора найма и получение денег по нему;
  • срок действия доверенности (если не указан конкретный срок, доверенность действительна в течение одного года с даты выдачи).

У представителя собственника могут быть и другие документы, подтверждающие его полномочия: договор комиссии или агентский договор. В них должны быть прописаны все перечисленные выше сведения.
Важно! Без доверенности никто кроме владельца не имеет права подписывать договор найма.

Дополнительные документы

Чтобы проверить текущее состояние объекта недвижимости, не лишним будет заказать свежую выписку из ЕГРН. Это можно сделать в любом МФЦ или на сайте государственных услуг.
Итак, перед подписанием договора найма стоит провести проверку следующих данных:
  • персональных данных владельца и его представителя;
  • права собственности каждого собственника;
  • сведений об обременении (ипотеке);
  • наличия брачного контракта;
  • полномочий представителя и срока действия доверенности;
  • текущего состояния объекта недвижимости по выписке из ЕГРН.

Квартиры от 2,5 млн. руб
ЖК "Спутник"
Покупка недвижимости с готовым ремонтом от застройщика - быстрый переезд без хлопот
Квартиры от 2,8 млн. руб
ЖК "Домодедово Парк"
Наслаждайтесь прекрасным воздухом, благодаря близости заповедных зон
Квартиры от 4 млн. руб.
ЖК "Дмитровский парк"
Обширный лесопарк, парки и водоемы рядом с домом
все спецпредложения (101)

Новостройки у метро

Показать еще

Новостройки в Москве

Показать еще
Этот сайт использует cookie для хранения данных. Продолжая использовать сайт, Вы даете свое согласие на работу с этими файлами. Подробнее
Оk