Передумал покупать. Как перепродать квартиру в новостройке, которая еще не достроена

Передумал покупать. Как перепродать квартиру в новостройке, которая еще не достроена

Договор долевого участия в строительстве (ДДУ) заключается на длительный срок, так как возведение жилого дома занимает, как правило, несколько лет. За это время у дольщика могут измениться планы и обстоятельства и возникнуть необходимость продать строящееся жилье. Также это решение может быть связано с желанием получить инвестиционный доход от разницы между первоначальной и текущей рыночной стоимостью недвижимости. Давайте разберемся, как продать еще не существующую квартиру и правильно оформить сделку.

Какое право зафиксировано в договоре долевого участия в строительстве?

Договор долевого участия в строительстве фиксирует не право собственности на недвижимость, а право требования квартиры от застройщика в будущем. То есть человек выступает по ДДУ не покупателем, а инвестором.

Единой утвержденной формы ДДУ не существует, но в грамотно составленном договоре должны содержаться следующие условия:

  • подробное описание квартиры, которая будет передана собственнику: общая и жилая площадь, корпус, этаж, количество комнат, перечень используемых строительных материалов, класс энергоэффективности здания, план квартиры и т. д. Информация об объекте строительства должна быть исчерпывающей и не подлежать иному толкованию;
  • конкретные даты ввода объекта в эксплуатацию и передачи квартиры собственнику;
  • цена строящейся квартиры и порядок оплаты (полностью, в рассрочку) с датами внесения платежей;
  • гарантии застройщика (5 лет — на здание, 3 года — на внутренние коммуникации);
  • вид страхования ответственности застройщика (залог, поручительство, договор страхования).


В договоре также может быть прописан порядок переуступки имущественного права требования другому лицу.

Что такое переуступка права?

При реализации недостроенной квартиры факт продажи недвижимости не наступает. Новый договор на долевое участие не заключается. Инвестор просто передает свое право требования на будущий объект недвижимости другому лицу. Эта сделка оформляется новым юридическим документом — договором переуступки права (цессии).

Переуступить имущественное право по ДДУ можно после государственной регистрации договора в Росреестре и до момента передачи квартиры в собственность владельцу. Реализация уже готового жилья происходит по обычным договорам купли-продажи.
Для оформления договора цессии необходимо получить согласие застройщика. Продавец направляет соответствующий запрос строительной организации и после получения официального документа о согласии оформляет переуступку права. В ДДУ может быть предусмотрено простое уведомление строительной организации о смене дольщика в случае 100 % оплаты по договору.

Важным моментом является то, что с даты государственной регистрации договора переуступки бывший владелец теряет все права на объект, а также не несет ответственность за последующие действия застройщика. Новый дольщик принимает на себя права и обязанности по ДДУ и все связанные с этим риски.

Проверка продавца, застройщика и объекта строительства

Новый дольщик перед заключением сделки должен проверить сведения о продавце, застройщике и объекте, как и при обычной покупке квартиры. Не лишним будет выяснить причины продажи жилья в новостройке, а также собрать дополнительную информацию о продавце из всех законных источников.

Продавец должен предъявить паспорт и полный пакет юридических и финансовых документов, подтверждающих его имущественное право и отсутствие долгов по оплате.
При проверке застройщика необходимо:
  • ознакомиться с официальным сайтом организации,
  • заказать свежую выписку из ЕГРЮЛ,
  • изучить финансовые документы компании, размещенные в свободном доступе,
  • почитать отзывы дольщиков,
  • обратить внимание на сроки сдачи и качество предыдущих объектов.


При проверке объекта нужно:
  • изучить проектную и разрешительную документацию, размещенную на сайте застройщика,
  • провести личный осмотр новостройки,
  • пообщаться с другими дольщиками на предмет выявления скрытых проблем в строящемся доме или жилом комплексе.


Цена квартиры

Цена недвижимости в договоре переуступки фиксируется и не подлежит изменению в дальнейшем. В случае увеличения рыночной стоимости новостройки после заключения и государственной регистрации договора цессии бывший владелец не имеет права требовать дополнительных выплат.

Оплата строящегося объекта недвижимости производится в соответствии с условиями ДДУ. Если квартира приобреталась в рассрочку, то к покупателю переходят и долги по будущим выплатам. Новому дольщику необходимо запросить и проверить финансовые документы, подтверждающие оплату текущих платежей на момент заключения договора переуступки.

Если из выписки из ЕГРН следует, что квартира находилась в залоге у банка по ипотечному кредиту, следует запросить у продавца документы, удостоверяющие факт оплаты долга полностью или частично.

Инвестор вправе продать строящуюся квартиру по цене, превышающей сумму ее приобретения, если к моменту продажи ее рыночная стоимость объективно выросла. В этом случае он будет обязан заплатить налог с материальной выгоды.

Ипотечная квартира

Большая часть сделок по покупке квартир в новостройках проходит с привлечением ипотечных кредитов. В этом случае в подготовке сделки принимает участие банк. При принятии права требования на недостроенную квартиру новый дольщик может погасить ипотеку за предыдущего владельца или перевести на себя оставшийся долг.

Для этого сторонам необходимо обратиться в кредитную организацию для оформления дополнительного соглашения к ипотечному договору. В этом случае проверку документов по сделке возьмут на себя банковские специалисты.

Рефинансирование ипотеки с переуступкой

Если покупатель строящейся квартиры решит взять ипотеку в другом банке (например, найдет лучшие условия), ему будет необходимо одобрение сделки от обеих кредитных организаций. В случае положительного решения заемные средства из одного банка поступят в счет погашения ипотеки в другом, а у покупателя возникнут обязательства по новому кредитному договору. Квартира также перейдет в залог к новому банку.

Оформление договора переуступки

Договор переуступки права требования (цессии) оформляется в 4 экземплярах и должен включать в себя ряд обязательных условий:
  • реквизиты и дату государственной регистрации ДДУ;
  • цену договора и порядок оплаты;
  • сумму, которая была оплачена продавцом ранее;
  • обязанность продавца уведомить застройщика об изменении стороны по ДДУ (если не требовалось обязательное согласие);
  • обязанность и ответственность продавца за регистрацию уступку права в Росреестре.

Пакет документов по переуступке права требования практически идентичен перечню бумаг по купле-продаже недвижимости. Государственная пошлина также составляет 350 рублей. После государственной регистрации договора переуступки в Росреестре сделка считается совершенной.

Переуступка права имущественного требования является сложной юридической процедурой (особенно это касается рефинансирования ипотеки в другом банке), поэтому продавцу и покупателю разумнее воспользоваться услугами специалистов по сопровождению сделок с недвижимостью.

Квартиры от 3,3 млн. руб
ЖК «Скандинавский»
Уникальный архитектурный проект шведского бюро Semrén & Månsson
Квартиры от 5,1 млн руб!
ЖК "FoRest"
Чоботовский лес и Ульяновский парк для прогулок, отдыха и спорта на свежем воздухе
Квартиры от 3 млн.руб.
ЖК "Мелодии леса"
Живите в комфортабельном доме, окруженном с трех сторон живописным сосново-березовым лесом
все спецпредложения (82)

Новостройки у метро

Показать еще

Новостройки в Москве

Показать еще
Этот сайт использует cookie для хранения данных. Продолжая использовать сайт, Вы даете свое согласие на работу с этими файлами. Подробнее
Оk