Когда платить деньги застройщику?
Покупка квартиры в новостройке на этапе котлована выгодна по двум причинам:
можно выбрать нужный этаж, расположение, планировку и вид из окна практически без ограничений;
на нулевом цикле квадратные метры продаются по самой низкой цене.
При покупке квартиры необходимо оформить с застройщиком договор долевого участия (ДДУ). Только он позволит дольщику в случае “заморозки” стройки, банкротства или исчезновения строительной организации отстоять свои права. Об этом прямо говорится в законе о долевом участии в строительстве № 214-ФЗ.
Однако подписание договора обеими сторонами еще не является основанием для перечисления денег застройщику. Когда можно оплачивать сделку и что при этом нужно иметь в виду?
Государственная регистрация договора
В соответствии с действующим законодательством, договор долевого участия подлежит обязательной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре).
Оплата строящейся недвижимости на более раннем этапе чревата потерей денег. Росреестр может отказать застройщику в регистрации по каким-либо причинам, и тогда договор не будет иметь юридической силы. Дольщик может столкнуться с мошенниками, которые легко продадут одну и ту же квартиру нескольким людям и исчезнут с деньгами.
Регистрация в Росреестре защищает покупателя от этих рисков. После проверки сведения о ДДУ будут внесены в единый государственный реестр прав (ЕГРП). Таким образом, права дольщика на конкретную квартиру будут признаны и задокументированы. Перед подачей документов в Росреестр необходимо оплатить государственную пошлину. Для физических лиц она составит 350 рублей за один объект. Если дольщиков несколько, то эта сумма делится пропорционально на всех.
Кто подает документы в Росреестр?
Подать документы на регистрацию договора долевого участия гражданин может самостоятельно или поручить это застройщику.
Чтобы не беспокоиться и избежать лишних рисков, покупателю лучше сдать свой экземпляр договора самостоятельно. Чаще всего подача документов происходит совместно с представителем застройщика. Более того, дольщик может написать в Росреестре заявление, чтобы все сделки, требующие регистрации, проходили только с его личным участием. В этом случае Федеральная служба регистрации не примет документы от третьих лиц, в том числе по доверенности.
Если нет времени или физической возможности заниматься регистрацией лично, можно оформить нотариальную доверенность на представителя застройщика. Важно правильно составить ее текст, чтобы не наделить застройщика лишними полномочиями. Доверенность должна быть разовой, выданной на определенный срок и содержать полный адрес квартиры и ее стоимость.
После регистрации необходимо забрать у застройщика свой экземпляр договора и оригинал доверенности.
Способы оплаты
После государственной регистрации долевого участия в строительстве покупатель квартиры может перечислить деньги продавцу. Существует три основных способа оплаты.
1. Аккредитив
Этот финансовый инструмент предполагает банковский контроль над сделкой. Покупатель открывает банковский счет, вносит на него денежные средства с условием перечисления их на счет продавца после государственной регистрации долевого участия в строительстве. Банк исполняет аккредитив в случае предоставления застройщиком зарегистрированного ДДУ. Если этого не происходит, покупатель просто забирает свои деньги.
Аккредитив — популярная и часто используемая форма расчетов в сделках с недвижимостью, так как он защищает интересы обеих сторон. Это хороший способ оплаты в случае, когда застройщик хочет гарантий и подтверждения платежеспособности покупателя.
2. Перевод на расчетный счет
Это прямое перечисление денежных средств покупателем на расчетный счет застройщика. После получения договора долевого участия с отметкой о государственной регистрации дольщик дает поручение банку на перечисление денег со своего счета.
3. Расчет наличными
Самый опасный и ненадежный способ оплаты. Хотя теоретически расчеты наличными в сделках с недвижимостью законодательно разрешены, на практике крупные застройщики с надежной репутацией стараются их избегать. Это связано, в том числе, с требованиями законодательства по борьбе с легализацией денежных средств, полученных преступным путем, и ужесточением государственного контроля над оборотом наличных денег (закон № 115-ФЗ).
Со стороны дольщика риск также не оправдан. Во-первых, его могут попросту ограбить, так как в сделках с недвижимостью участвуют крупные денежные суммы. Во-вторых, доказать факт оплаты при необходимости будет гораздо сложнее, нежели при безналичном расчете. У покупателя на руках останется только квитанция к приходному кассовому ордеру. При банковском переводе финансовая операция фиксируется в операционной системе банка, поэтому в любой момент можно запросить копию платежного поручения с отметкой банка об исполнении.
Еще один безопасный способ оплаты долевого участия в строительстве — ипотечный кредит. В этом случае весь контроль над сделкой осуществляет кредитная организация. Правда, не стоит забывать, что у дольщика возникает обязательство перед банком вносить ежемесячный платеж по кредиту.
Что нужно запомнить?
Подводя итоги, стоит выделить основные условия оплаты квартиры в новостройке по договору долевого участия.
1. С застройщиком нельзя заключать договор инвестирования, договор частичной оплаты или любой другой документ. Только договор долевого участия.
2. Застройщик не имеет права требовать оплату (в том числе частичную) до регистрации ДДУ в Росреестре. Разумное решение в такой ситуации — аккредитив.
3. Если застройщик настаивает на расчете наличными, стоит насторожиться. Возможно, перед вами недобросовестный застройщик или участник “отмывочных” схем. В этом случае лучше не рисковать и подыскать другой вариант.
После оплаты сделки по ДДУ останется дождаться окончания строительства и оформить уже готовое жилье в собственность. После этого можно будет вздохнуть спокойно и наслаждаться жизнью в новой квартире.