В ДДУ несколько дольщиков, сколько эскроу-счетов откроет банк?

В ДДУ несколько дольщиков, сколько эскроу-счетов откроет банк?

В июле 2019 года начали действовать поправки в законодательстве в сфере долевого строительства. Отныне расчеты между застройщиками и дольщиками осуществляются с использованием счетов эскроу. В теории новые правила должны улучшить положение дольщиков и защитить их от рисков, а также закрыть доступ на рынок строящегося жилья мошенникам.

На практике нововведение вызывает у всех участников процесса много вопросов. Банки не готовы брать на себя дополнительные риски и массово кредитовать застройщиков, а строительные организации подсчитывают, насколько вырастут их издержки из-за привлечения кредитов вместо средств дольщиков.

Для дольщиков тоже не все так радужно. Поскольку новая схема расчетов пока детально не проработана, возникает множество спорных моментов.

Один договор долевого участия — один эскроу-счет

Если кратко, новая схема расчетов выглядит следующим образом. Дольщик заключает с застройщиком договор долевого участия (ДДУ), регистрирует его в Росреестре и вносит деньги за квартиру на специальный депозитный счет эскроу в уполномоченном банке.

На счет девелопера деньги поступают только после завершения строительства. В случае банкротства компании или неоднократного переноса сроков сдачи объекта в эксплуатацию денежные средства возвращаются дольщику на основании его заявления.

Договор долевого участия в строительстве не всегда заключается с единственным дольщиком. Квартиру могут приобрести супруги, взрослые дети и родители, брат и сестра или друзья, которые решили инвестировать свободные деньги в новостройку. В ДДУ их доли четко прописаны, и после сдачи квартиры каждый оформит право собственности согласно своей доле участия. А вот с эскроу-счетами не все так просто.

В некоторых банках на один зарегистрированный ДДУ открывается один счет эскроу. Его владельцем становится один из дольщиков по договоренности с остальными. В случае успешного окончания строительства проблем не возникает. Деньги поступают застройщику, а дальше происходит оформление собственности в соответствии с ДДУ.

Однако при наличии основания для возврата денег дольщику могут возникнуть конфликтные ситуации. Средства в полном объеме возвращаются банком владельцу счета, а далее уже он несет финансовую ответственность перед остальными участниками. Если он откажется вернуть деньги, другие дольщиками будут вынуждены обратиться в суд. Гарантий, что судебное решение будет вынесено в их пользу, нет.

Конфликт также может возникнуть в том случае, если на денежные средства, размещенные на общем эскроу-счете, будет наложено взыскание по долговым обязательствам одного из дольщиков.

Сама по себе ситуация, при которой денежные средства гражданина находятся на счете другого лица, не может быть комфортной. Более того, серьезные проблемы возникнут при желании одного из участников выйти из договора или переуступить свое право третьему лицу. По сути финансовое требование человека к банку нигде не зафиксировано.

Некоторые банки готовы открывать отдельные счета эскроу для каждого дольщика в рамках одного ДДУ. Это более справедливая схема учета денежных средств участников строительства. Но нормативных документов, которые четко регламентируют работу банков при открытии эскроу-счетов для дольщиков, пока нет. Самостоятельно выбрать уполномоченный банк гражданин не может. Он обязан открыть эскроу-счет в кредитной организации, которая осуществляет проектное финансирование застройщика.

Отзыв лицензии у уполномоченного банка
 
Если единый эскроу-счет открыт на нескольких дольщиков, еще более острая ситуация возникает при отзыве лицензии у кредитной организации. Агентство по страхованию вкладов гарантирует страховую выплату дольщику в размере суммы его вклада, но не более 10 000 000 рублей. При этом общая сумма по всем эскроу-счетам, открытым в одном банке на одно физическое лицо, не может превышать эту сумму.

Например, на счете эскроу депонированы денежные средства в сумме 15 млн рублей, из которых 10 млн рублей принадлежит Петрову, а 5 млн рублей — Иванову. Счет открыт на Петрова. Каковы шансы Иванова на возврат своих средств или хотя бы их части? Все зависит от доброй воли владельца счета.

В случае открытия отдельных счетов эскроу каждый дольщик имел бы право на получение страхового возмещения, в нашем случае — в полной сумме вклада.
Очевидно, что проработкой деталей новой схемы расчетов придется заниматься не только законодательным органам, но и Банку России.

Другие минусы новой схемы расчетов для дольщиков

Преимуществом использования эскроу-счетов для дольщиков является гарантированная сохранность их денег на период строительства нового жилья. Теперь застройщик не сможет вырыть котлован, присвоить чужие деньги и скрыться. Но есть и минусы, с которыми столкнутся физические лица, вступающие в долевое участие с применением новой схемы расчетов.

Снижение инвестиционной привлекательности новостроек

Вкладывая деньги в строительство на нулевом цикле, дольщик получал минимальную цену за квадратный метр. Это было выгодно с точки зрения инвестиционной составляющей. За период от стадии котлована до ввода в эксплуатацию стоимость квартиры возрастала в среднем на 50 %. Теперь девелоперам невыгодно предлагать покупателям большие скидки на начальном этапе строительства, так как строить им придется с привлечением дорогих кредитов, а более дешевые средства дольщиков им больше не доступны.

Инфляционные потери за период хранения денег на эскроу-счетах

На эскроу-счета не начисляются проценты. Весь период строительства (2–3 года) деньги дольщика лежат в банке бесплатно. Это означает, что они обесцениваются за счет роста инфляции. Если придется вернуть средства из-за банкротства застройщика, купить такую же квартиру на эти деньги не получится.

Проблемы с досрочным выводом денег

Вывести деньги со счета эскроу по собственному желанию и в любой момент дольщик не может. Он имеет право на возврат средств в случае расторжения договора долевого участия в строго определенных случаях: банкротство застройщика или задержка сдачи объекта более чем на 2 месяца.

Таким образом, использование эскроу-счетов имеет как преимущества, так и недостатки для дольщиков. Поскольку данный механизм введен недавно, следует ожидать очередных поправок в закон № 214-ФЗ и появление других подзаконных нормативных актов, направленных на совершенствование новой системы расчетов.

Квартиры от 1,9 млн. руб.
ЖК "Новая Рига"
Удачное расположение рядом с природным заповедником "Лохин остров" и вдали от вредных производств
Квартиры от 7.2 млн.руб.
ЖК "Фестиваль парк"
Комплекс — лидер 2018 года по потребительскому спросу в сегменте "бизнес-класс"
Квартиры от 2,9 млн. руб
ЖК "Люберецкий"
Высокое качество жизни и возможности для занятия спортом и активного отдыха
все спецпредложения (101)

Новостройки у метро

Показать еще

Новостройки в Москве

Показать еще
Этот сайт использует cookie для хранения данных. Продолжая использовать сайт, Вы даете свое согласие на работу с этими файлами. Подробнее
Оk